Versoepelde houding van Vlabel biedt nieuwe perspectieven over de uitbreng van onroerend goed uit een vennootschap
4 October 2024
Wanneer een onroerend goed gelegen in Vlaanderen uit een vennootschap wordt gehaald door middel van een dividenduitkering, zijn in principe registratierechten van 12% van toepassing gezien de eigenaar van het pand wijzigt. Dat was althans tot voor kort het standpunt van de Vlaamse belastingadministratie (‘Vlabel’). Recent kwam de belastingdienst daar uitdrukkelijk op terug. Wanneer je kwalificeert als een zogenaamde ‘historische vennoot’ is enkel het vast recht van 50 euro van toepassing hetgeen dus een aanzienlijke besparing uitmaakt.
Principe: het verkooprecht van 12%
In Vlaanderen is het verkooprecht van 12% van toepassing wanneer een aandeelhouder een onroerend goed uit het vennootschapsvermogen onttrekt.
Uitzondering 1: de ‘Historische vennoot’
Voor personenvennootschappen (BV, VOF, CommV en CV) bestaat er een uitzondering wanneer:
- de aandeelhouder die het onroerend goed krijgt al aandeelhouder was op het moment dat de vennootschap het onroerend goed heeft gekocht; of de aandeelhouder het onroerend goed destijds zelf heeft ingebracht;
EN
- de vennootschap heeft het onroerend goed destijds aangekocht met betaling van het verkooprecht.
Als bovenstaande voorwaarden beide vervuld zijn, is de verkrijging van het vastgoed door de aandeelhouder belastbaar volgens haar ‘gemeenrechtelijke aard’. Dit houdt in dat het verkooprecht niet automatisch van toepassing is, maar dat men moet kijken naar de aard van de rechtshandeling:
- het verkooprecht van 12% is van toepassing wanneer het een verkoop is.
- het verdeelrecht van 2,5% is van toepassing wanneer het gaat om een uit onverdeeldheidtreding.
- het vast recht van 50 euro is van toepassing wanneer het een rechtsfeit betreft, zoals de vermindering van de inbreng.
Uitbreng via een dividenduitkering
Vastgoed kan ook onttrokken worden uit de vennootschap via een dividenduitkering in natura, aangerekend op de reserves / winsten van de vennootschap. Vlabel stelde dergelijke dividenduitkering in natura gelijk met een overdracht onder bezwarende titel waardoor het verkooprecht van toepassing was. Het verkooprecht kon enkel vermeden worden bij een onverdeeldheid met toepassing van het verdeelrecht van 2,5%. Er is altijd veel kritiek geweest op deze redenering.
Vlabel is recent teruggekomen op deze visie. In haar standpunt dat gepubliceerd werd op 2 april 2024 bevestigt ze dat een dividenduitkering in natura aan een historische vennoot geen overdracht ten bezwarende titel is en het vast recht van 50 euro van toepassing is.
Uitzondering 2: wachtregeling
Wanneer de uitbreng gebeurt aan alle aandeelhouders samen in verhouding tot hun aandelenbezit door een gehele of gedeeltelijke vereffening of wanneer de verkrijging boekhoudkundig wordt aangerekend op de beschikbare of onbeschikbare inbrengrekening (vroegere kapitaalvermindering), is voorlopig slechts het vast recht van 50 euro van toepassing.
Bij latere uit onverdeeldheidtreding van de aandeelhouders, is het verdeelrecht van 2,5% van toepassing bij verkrijging door een historische vennoot, of het verkooprecht van 12% van toepassing, indien de verkrijger niet kwalificeert als historische vennoot.
Door in onverdeeldheid te blijven, kan zowel het verdeel- en verkooprecht vermeden worden. Dit is bijvoorbeeld een mogelijkheid voor gehuwden of voor aandeelhouders die nadien samen het onroerend goed wensen te verkopen aan een derde.
Wachtregeling ook van toepassing bij voorschot op liquidatiesaldo
In hetzelfde standpunt spreekt Vlabel zich bovendien eindelijk uit over de gevolgen van een uitbreng van onroerend goed aan de aandeelhouders als voorschot op het liquidatiesaldo tijdens de vereffeningsprocedure van een ontbonden en in vereffening gestelde vennootschap. Ook in dit geval kan de uitkering onder het vast recht, mits de nodige voorwaarden voldaan zijn.
In plaats van te wachten op de vereffening, kan het onroerend goed dus ook al uitgekeerd worden vóór de vereffening gesloten wordt.
Het recente standpunt van Vlabel biedt in veel scenario’s nieuwe mogelijkheden en perspectieven bij het overhevelen van onroerend goed uit de vennootschap naar het privévermogen. Aarzel niet om QPS te contacteren ingeval van verdere vragen.
Bekijk ook onze andere recente blogberichten en ontdek meer expertise
De aandeelhoudersovereenkomst: waarom is het een must voor uw onderneming?
Bij het opstarten van een vennootschap komt er veel kijken: het businessplan, de financiering, de oprichtingsakte... Maar de aandeelhoudersovereenkomst wordt vaak over het hoofd gezien. Nochtans kan deze overeenkomst cruciaal zijn om later conflicten te voorkomen en een stabiele samenwerking te garanderen. Wat houdt een aandeelhoudersovereenkomst precies in? En waarom is het een must? We gaan er graag dieper op in.
De zorgvolmacht: hoe u uw toekomst en die van uw onderneming verzekert
Als zelfstandige ondernemer bent u het gewoon om risico’s te nemen en de juiste keuzes te maken voor de groei van uw bedrijf. Maar dacht u ook al na over wat er gebeurt als u zelf niet meer in staat bent om die beslissingen te nemen? Een onverwachte ziekte of plots ongeluk kan namelijk iedereen overkomen. In dat geval kan een zorgvolmacht van onschatbare waarde zijn.
Het QPS-team staat klaar
om u te adviseren/assisteren
Aarzel niet com contact met ons op te nemen!