Afbraak en heropbouw aan 6 % btw, ook voor bouwpromotoren?

27 May 2021

In een vorig artikel bespraken we reeds de tijdelijke uitbreiding van het verlaagd btw-tarief van 6 % bij afbraak en heropbouw. Om gebruik te kunnen maken van dit systeem is vereist dat de afbraak, heropbouw en daaropvolgende levering gebeuren door dezelfde persoon (eenheid van bouwheerschap). Het is deze voorwaarde die zorgde voor een hoop onzekerheid in hoofde van bouwpromotoren. Daarom publiceerde de FOD Financiën recent “Bijkomende informatie voor bouwpromotors”.

Tolerantie voor afbraak vóór 1 januari 2021

De FAQ voorzag reeds in een tolerantie wanneer de afbraak door de grondeigenaar heeft plaatsgevonden vóór 1 januari 2021 en er vervolgens aan een bouwpromotor een opstalrecht verleend werd voor de oprichting van een nieuw gebouw of wanneer de grond verkocht werd aan de bouwpromotor. Onder de voorwaarden dat er een eenheid van project is en dat de grondeigenaar en bouwpromotor verbonden partijen zijn, kan de levering van het nieuwe gebouw toch genieten van het 6 %-tarief. Er is sprake van een eenheid van project wanneer de afbraak van het gebouw door de grondeigenaar, het verlenen van het opstalrecht en de wederopbouw één geheel vormen.

Deze tolerantie is niet van toepassing wanneer er zich op 31 december 2020 nog geen oorzaak van opeisbaarheid van de btw over de afbraak heeft voorgedaan. Partijen hebben dan namelijk de mogelijkheid om zich alsnog zo te organiseren dat alle wettelijke voorwaarden vervuld zijn.

Bijkomende informatie voor bouwpromotors

Op de vraag hoe de partijen zich kunnen organiseren opdat ze van het verlaagd btw-tarief gebruik kunnen maken wordt geantwoord in de recent gepubliceerde “Bijkomende informatie voor bouwpromotors”.

Modaliteiten en toepassingen opstalrecht

Wanneer aan de bouwpromotor een opstalrecht verleend wordt op een bebouwd terrein dat hem het recht verleend om het bestaande gebouw af te breken en een nieuw gebouw op te richten, kan hij genieten van het verlaagd btw-tarief op de levering van het nieuwe gebouw.

De bijkomende informatie verduidelijkt nu dat dit recht van opstal ook stilzwijgend gevestigd kan worden, maar het is nog steeds aangeraden dit vast te leggen in een overeenkomst of akte.

Het is bovendien niet van belang of er al dan niet een vergoeding voor het opstalrecht overeengekomen wordt, het opstalrecht mag dus ten kosteloze titel gevestigd worden.

De grondeigenaar en bouwpromotor kunnen het recht om af te breken en erop te bouwen met alle bewijsmiddelen aantonen. 

De grondeigenaar laat het gebouw afbreken

Ook wanneer het opstalrecht pas na de afbraak wordt gevestigd, kan er nog een eenheid van bouwheerschap aanvaard worden indien de grondeigenaar voor de afbraak een beroep deed op de bouwpromotor in wiens voordeel het opstalrecht gevestigd zal worden. De bouwpromotor kan deze werken zelf uitvoeren of hiervoor een beroep doen op een of meerdere onderaannemers. De administratie vereist dat er voor de afbraakwerken een overeenkomst bestaat tussen de grondeigenaar en de bouwpromotor. 

Indien de grondeigenaar het gebouw laat afbreken voor zijn rekening door een derde partij, kan er geen toepassing gemaakt worden van het verlaagd btw-tarief, zelfs niet wanneer de grondeigenaar de afbraakkosten doorrekent aan de bouwpromotor.

“Vervroegde roerend-making”

De vervroegde roerend-making houdt in dat er door de grondeigenaar ten gunste van de bouwpromotor een opstalrecht gevestigd wordt “in zijn toekomstige staat na afbraak”. Ook hier voorziet de administratie in een tolerantie wanneer de bouwpromotor de afbraakwerken en de heropbouw zelf heeft uitgevoerd of hiervoor een beroep gedaan heeft op een of meerdere onderaannemers.

Infrastructuurwerken

Bij verkavelingsprojecten worden de bouwpromotoren doorgaans ook ingeschakeld voor het uitvoeren van de nodige infrastructuurwerken. De eigendom van deze infrastructuurwerken wordt later overgedragen aan de overheid.

Wanneer de bouwpromotor de eigendom van deze infrastructuurwerken zonder vergoeding afstaat aan de overheid en de kosten verhaalt op de koper van de woning, is het verlaagd btw-tarief van toepassing op de volledige maatstaf van heffing van de verkoop van de woning (met inbegrip van de kosten van infrastructuurwerken).

Indien de eigendom van de infrastructuurwerken echter aan de overheid wordt overgedragen tegen een vergoeding en de koper van de woning optreedt als derde-betaler, kan het verlaagde btw-tarief niet van toepassing zijn op deze werken.

De kracht van QPS Accountants? Doordringen tot de kern van uw KMO en zorgen voor een helder inzicht.

Bekijk ook onze andere recente blogberichten en ontdek meer expertise

Vlaams Beschermingsmechanisme 8 en dubbel overbruggingsrecht

Vlaams Beschermingsmechanisme 8 en dubbel overbruggingsrecht

Ook voor de maanden mei en juni heeft de overheid beslist om nog een aantal steunmaatregelen te verlengen. Was u tot en met 9 juni verplicht gesloten? Vergeet dan zeker niet om nog voor de maand juni het dubbel overbruggingsrecht aan te vragen bij uw sociaal verzekeringsfonds. Het is immers voldoende om 1 dag verplicht gesloten geweest te zijn.

Daarnaast is ook het Vlaams Beschermingsmechanisme 8 opengesteld voor de maand mei.

De aangekondigde vergroening van het wagenpark – waarmee dient u rekening te houden?

De aangekondigde vergroening van het wagenpark – waarmee dient u rekening te houden?

In het regeerakkoord van de federale regering van september 2020 werd reeds bekend gemaakt dat de regering sterk zou inzetten op een vergroening van het wagenpark, met als concrete doelstelling dat alle nieuwe bedrijfswagens tegen 2026 broeikasgasvrij zouden zijn. 

Het QPS-team staat klaar

om u te adviseren/assisteren

Aarzel niet com contact met ons op te nemen!

Contacteer ons